[경매/임장] 2022타경51767 기안마을풍성신미주아파트

 

오피스텔을 찾아보다가..

최근에 경매로 집을 구입한 친구가 생각나서,, 인근 경매 물건을 스윽 보았다.

 

그 중 가용 가능한 금액 범위에 있는 내가 아는 동네의 아파트를 발견!!

 

많이 부족하지만 분석을 슥슥 해보고!

괜찮다고 판단되어, 임장까지 다녀왔다.

 

결론부터 말하자면, 임장 이후 바로 포기했다!

 

경매에 대해 잘 모르기에 언제가 이 경험이 좋은 밑거름이 되길 바라면서, 글을 남겨본다.

 

2022타경51767

23년 3월 15일 수원지방법원 본원에서 진행 예정이다.

주소: 경기 화성시 융건로 99 기안마을풍성신미주아파트  115동 2층204호

감정가: 362,000,000원

2회 유찰

최저매각가: 177,380,000원

 

임장 전 확인사항으로는,

기안동 기안마을풍성신미주아파트

총 20개동으로 이루어진 1164세대로 04년도 아파트이다.

적지 않은 세대이고, 32평형이다. 2층이라 조금 저층이지 않나 싶긴하다.

지도를 보았을 때 주변이 벌판이지만 조금만 나가면 대단지 아파트가 많이 들어섰고 들어 설 예정에 있다.

그 주변도 충분히 개발 될 수 있다고 생각했다.

2회 유찰이 된 것은 아래와 같이 매매가가 형성되어 있기에 당연히 2회 유찰까지는 가야 적정한 금액이 되는게 맞다.

다만, 매물이 너무 많이 나와있다. 매매는 물로니거니와 전세와 월세도 매물이 많이 나와있는 것을 알 수 있다.

투자 목적이기에 당장의 매매보다는 세를 내주고 시세 차익을 고려했다.

 

권리분석도 별 문제 없어보였다.

경매는 현재 살고있는 임차인이 신청했다.

말소기준은 06년 9월 25일의 근저당으로 전부 말소가 된다.

임차인은 15년도에 전입/확정 신고를 하여 대항력이 없다. 보증금은 1억 4천 5백만원.

그러나 근저당(06-09-25)과 가압류(18-07-25)가 각 4천 8백만원 씩 있다.

임차인은 확정일자(15-06-11), 전입(15-06-30)으로 권리분석상 15년 7월 1일 기준으로 계산을 하게 된다.

최저금액으로 낙찰이 된다고해도, 임차인이 최소 1억 2천만원 이상을 가져갈 수 있다.

최소 금액 기준 전액을 배당받지는 못하지만, 대부분의 금액을 받을 수는 있으며,

대략적인 시세를 따져봤을 때, 2억원 정도로 예상하면 거의 전액을 배당받을 수 있지 않을까 싶다.

때문에, 명도도 그렇게 까다롭지 않을 것으로 예상된다.

 

 

가장 중요한 임장 후기를 공유해보겠습니다!

부족한 부분, 더 알고있으면 좋은 사항이 있다면 알려주세요. 함께 성장합시다! 후후

 

일단, 동내에서 부터 보이던.. 빠알간 현수막.

아파트 단지 입구에서부터 나를 반겨준다.

 

허허...

아파트 단지 바로 앞까지 붙어져있으며 이곳저곳에 붙어있다.

 

 

위에 사진은 매물 바로 앞 거리에 붙여져 있는 현수막이다..ㅎ

 

일단, 115동을 찾았다!

 

아파트 단지 입구쪽이랑 가깝다.

아파트 단지 입구가 기안동과 배양동 가는 길목쪽이고, 입구가 아닌 뒤 쪽은 허허 벌판이기에 단지 내에서도 나쁘지 않은 위치라 생각된다.

2층이지만 아파트와 도로 사이에 화단 폭과 나무가 있어서 사생활이나 소음이 큰 방해 요소는 될 것 같지 않다.

 

사진은 안찍었지만, 매물 바로 밑 1층에 어린이집이 있다.

 

아파트는 조용한 편이며, 깔끔하니 관리는 잘 되고 있는 것 같다.

우편함도 비워져 있었으며 겉에서 대충 보기엔 별 문제 없이 임차인이 살고 있는 듯 하였다.

 

아래와 같은 공고가 붙어있었는데.. 저층이라 고려해야 할 사항 같다.

 

혹시나 인테리어도 하나 찍어놨다.

 

주변 인프라를 보면, 아파트 주변에 편의점도 하나 없으며 차를 타고 나가야만 할 것 같다.

그리고 아파트 앞 도로가 좁다.

 

그것보다, 위 현수막에 대해 알아보았다.

와우수질복원센터가 와우리에 들어설 예정이라고 한다.

주민들이 항의하고 있지만, 일단은 확정 된 사항인 것 같다.

그래서 매물이 이렇게 많이 나오고 가격이 떨어진건가 싶기도 하다.

 

뭐 사실 거리를 보면 바람타고 냄세가 날아온다고 해도 좀 멀다고 생각을 했다.

그러나..

 

바로 앞에 와우처리분구도 있다.

 

기안지구와 배양지구 사이에 있고 이마트쪽으로 동화지구도 있기에 발전 될 가능성이 농후하지만, 이런 상황이라면? 어떻게 판단해야 하는 걸까?

 

추가로, 학군이 좀 약하고 위치도 너무 애매하다.

학군으로는 기안동에서 그렇게 선호하지 않는 단지라고 한다.

 

많이 부족했지만 그래도 임장을 하고 왔다는 것에 큰 뿌듯함을 느낀다!

역시 부동산은 두 눈과 발로 경험해봐야 현실적으로 생각할 수 있는 것 같다.

 

언젠간 보는 눈이 더 길러지겠찡