[경매/분석/후기] 2022타경60440 분당수지유타워
옥케이 가보자!
급매건만 알아보다 다시 슥 보게 된 경매 매물 중 관심 있는 물건 발견!
대충 알아보자~
확인사항으로,
신분당선 동천역 바로 앞 오피스텔이다. 위치 좋음.
세입자 읍슴. 채무자가 점유하고 있다.
11층 양호. 뻥뷰라 개인적으로는 마음에 드나, 매물은 바로 앞에 큰 도로가 있고, 시끄럽다고 한다.
네이버 부동산을 보자. 아래와 같은 시세가 형성되어 있다. (물론 호가일뿐이겠지만)
그리고 이 시세는 14평과 15평 모두 합친 시세이다.(실평수X) 매물은 15평이다.
개인적으로 1인가구 전용 오피스텔은 1평 정도로,, 입주시 크기를 많이 고려하지 않을 것이라 판단된다.
3월 가장 최근 매매건을 살펴보면,
14평 / 3월 10일 / 1억 6500
15평 / 3월 06일 / 1억 6900
1회 유찰은 당연~!
2회 때는 무조건 매각이 되지 않을까 싶다.
뭐 그냥 14/15평 합쳐서 보겠다.
현재 나와있는 매물은 매매건 19건, 전세 4건, 월세 4건이다.
매매 최저 1억 6800 (15평)
전세 최저 1억 6800 (14평)
월세 패스
매매가 전세가 별 차이 안난다.
하지만 요즘 분위기 상, 해당 금액으로 전세를 거래하기엔 임차인을 구하기 어려울 것이라 판단된다.
저 금액으로 전세가 나가게 된다면 보증 보험도 가입 못한다.
얼마정도에 매수를 하는게 좋을지 예상해보자!
최저 121,800,000원 이다.
자 거꾸로 계산을 해보겠다.
내가 매수할 금액을 x로 두겠다.
그리고 오피스텔 취등록세는 4.6%
* 매수액 + 취등록세
= (1 + 0.046)x
명도비용(강제를 기준으로) 1,800,000원
미납 관리비 대략 50만원 전후 예상 50만원으로 계산
* 매수액 + 취등록세 + 명도 + 취등록세
= (1 + 0.046)x + 1,800,000 + 500,000
= (1 + 0.046)x + 2,300,000
임차인을 구한다면 복비 전세(0.4%) 1억 6천 기준으로, 640,000 + VAT(10%) = 704,000
매매를 한다면 복비(0.5%) 1억 7천 기준으로, 850,000 + VAT(10%) = 935,000
* (임차인-전세) 매수액 + 취등록세 + 명도 + 취등록세 + 복비
= (1 + 0.046)x + 2,300,000 + 704,000
= (1 + 0.046)x + 3,004,000
* (매매) 매수액 + 취등록세 + 명도 + 취등록세 + 복비
= (1 + 0.046)x + 2,300,000 + 935,000
= (1 + 0.046)x + 3,235,000
여기에 대출시 이자 및 대출 실행비용(법무비 등) 이 추가가 되겠다.
이는 a로 표시한다.
* (임차인-전세) 매수액 + 취등록세 + 명도 + 취등록세 + 복비 + 대출 부수비용
= (1 + 0.046)x + 3,004,000 + a
* (매매) 매수액 + 취등록세 + 명도 + 취등록세 + 복비 + 대출 부수비용
= (1 + 0.046)x + 3,235,000 + a
최저금액 매수시 : 121,800,000원
(전세) 130,406,800 + a
(매매) 130,637,800 + a
현재 최저 매매가 동일하도록 매수 : 166,635,000원
일반 매매를 한다면 발생하는 비용 : 매수시 복비(935,000)
경매를 한다면 발생하는 비용 : 명도비 + 미납 관리비(2,300,000)
적어도 현재 최저 매매가보다 1,365,000 정도 낮게 매수해야, 일반 매매와 동일해짐.
그렇다면, 166,635,000원
저 금액으로 매매를 할 바에야 부동산을 통해 스무스하게 매입을 하는게 나을 것으로 예상. 네고도 해볼수 있고.
손해를 보지 않으려면 매수액은 121,800,000 ~ 166,635,000원
여기에 수리해야 할 것이 있다면 투자금이 더 필요할 수 있다.
월세로 투자 수익은 계산해보지 않겠다~!
이곳저곳 서칭을 해보니 1.5억 이상은 투자로는 그닥 메리트 있는 것 같지 않다고 한다.
1.4억 정도가 적당히 투자할 만 하지 않을까? 물론.. 큰 수익은 아니겠지만,(? 사실 나한테는 큼)
1.4억에 사면?
대출을 끌어다 쓴다면, 잔금을 치루고 거주자 이사 기간 + 임차인 입주 기간의 이자를 내게 되므로 시세보다 1천만원 초반 가량 저렴하게 산 것이다.
이번 기회에 오피스텔에 대해 더 자세하게 알게되었다.
일단, 오피스텔은 취등록세가 너무 비싸고 (비주택이라 첫 취등록세 감면 포함도 안됨)
대출도 까다롭다.
이래서 아파트 아파트 하는건가 싶기도..
혹시나 위 계산에 잘못된 내용이 있다면, 한 수 가르쳐 주십셔!
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(후기)
위 물건을 위해.. 휴가를 내고 법원에 다녀왔습니다.
기일로부터 어언 한달 반 이상이 지난 시점이라 가물가물하지만 적어보겠습니다.
뭐 여러가지로 조건이 좋고 안전하다고 느껴졌는지 입찰에 참여한 사람이 120명대. 정확하게 기억은 안난다.
그만큼 경매장이 소란스러웠으며 정신도 없었다.
나와 나이대가 비슷해보이는(?) 어쩌면 더 어려 보이는(?) 왜냐면, 건설관련 안전기사 책으로 공부를 하고 있었기 때문에! 뭐 무튼 그 분과 대화를 아주 조금 했다.
그 분도 위 물건으로 경매에 참여했으며, 나와 생각했던 입찰 금액이 백만원대 단위 까지 동일하였다.
비슷하게 생각하며 분석을 했던 것이 아닐까 싶다.
사실 좀 오래되어서 정확한 가격이 기억나지 않는다.
결국 이 물건은 1억 6천대 후반의 가격으로 입찰되었다. 다들 이 가격이면 왜 경매에 왔냐는 이야기가 많았다.
내가 생각하기에 저 가격이면 해당 물건을 경매로 안살거라 별 아쉬움 없이 포기할 수 있었다.
계산을 해보자면 어떻게 물건을 활용하거나 처분하느냐에 따라 다르지만, 당시 급매건을 보면 복비 정도 아끼지 않았나 싶다.
하지만, 아직까지 부동산 분위기가 안좋은 상황에서 아니 어쩌면 당시보다 상황이 더 악화된 상황에서 입찰자는 과연 어떻게 대응했을까 싶다.
현재 물건의 매물은 아래와 같다.
매매가는 동일 평수 고층 기준 1억 7천. 전/월세는 매물이 너무 많아서 글쎄.
최근 실거래가를 보니 11층 거래가 하나 있긴 하다.
1억 7700에 거래를 했다면, 세금내고 미납 관리비 복비..
빠른 손절이지 않았을까 싶으며, 다른 호수 일 수도 있으니깐!
경매는 진짜 어~렵~다