040 저는 부동산경매가 처음인데요

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저는 부동산경매가 처음인데요

저자 : 신정헌

출판 : 한빛비즈

 

https://www.aladin.co.kr/shop/wproduct.aspx?ItemId=76112735 

저는 부동산경매가 처음인데요

 

전세 사기라는 단어가 매스컴에 자주 오르면서 마음속 깊은 곳에 살짝쿵 불안한 마음이 있었다. 전세를 살고 있으며 이제 곧 나가야 하는데, 매매가와 전세가가 똑같고, 부동산 거품으로 유명한 지역이었기 때문이다. 심지어 입주당시 집을 구하기가 힘들 정도였던 지역이고 귀찮음에 보증보험도 가입하지 않았었다.

다행히 이 글을 쓰는 시점엔 아무 문제없이 보증금을 반환받고 마무리했지만, 이러한 경험으로 사람들이 왜 집을 사는지 알 것 같다는 생각을 하게 되었다. 그렇지만 당장에 여건이 안 되는 상황에선 잘 알고 잘 대응해야 된다는 것을 깨닫고 부동산 권리분석부터 천천히 공부했다.

역시나 인터넷엔 너무나 많은 정보들로 가득했고, 무엇을 공부해야 하는지 키워드 조차 몰랐기에 책을 찾아보게 되었다.

부동산 관련 책 중에서는 임차인을 위한 책은 없었으며 투자 관련 책은 대부분 권리 분석보다는 시세차익이나 임대수익, 상권분석 위주의 내용을 담고 있었다.

그러던 와중에 도서관에서 책을 뒤지다 발견한 책이 경매 관련 책이다. 스스로 알아보고 경매를 통해 부동산을 구매하는 것 이기에, 권리분석은 필수불가결이며 이후 매매 또는 거주를 위한 상태도 확인해야 하기 때문에 내가 읽어야 하는 적합한 책이었다.

모르는 용어와 내용이 많아 시간이 조금 걸렸지만 새로 알게 된 지식에 감탄사를 내뿜으며 한 번에 뚝딱 읽어버렸다.

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- 다가구 주택: 건물연면적 660m^2 이하 3층 이하의 건축물로 단톡주택이라고도 불린다. 구분소유 및 분양이 불가능하며 가구별로 난방시설 설치가 되어있다.

- 다세대 주책: 건물연면적 660m^2 이하 4층 이하의 건출물로 공동주택이라고도 불린다. 구분 소유와 분양이 가능하며, 주거구획당 면적이 20m^2 이상, 세대당 각각의 방과 부엌, 화장실, 현관을 확보해야 한다. 세대별 전용 상수도 및 난방 설치가 되어있다.

- 최고가 매수인 선정

- 매각허가결정: 보통 낙찰 7일 후이며, 매수신고인이 매수인으로 변경된다.

- 매각허가결정에 대한 확정: 보통 매각허각결정 7일 후

- 잔금납부: 보통 낙찰일로 30~45일 사이

- 경락잔금대출: 법원 경매 낙찰 부동산 담보 대출

- 유찰 시, 기준 가격의 20% 혹은 30% 가격으로 2차 매각 진행

- 경매: 개인이나 은행 돈을 갚지 못하면 경매 매각(법원)

- 공매: 세금 채납으로 인한 강제 매각(자산관리공사/온비드 사이트)

- 물권: 처음부터 해당 부동산 자체에 설정된 권리

- 채권: 부동산이 아닌 사람에게 발생하는 권리 (물권이 채권에 우선한다)

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투자금 1억 미만, 주거용 부동산 투자

- 내 집마련: 소형 아하트나 다세대 주택 추천, 대출 비중은 20~50%

- 임대수익: 다세대 주택이나 주거용 오피스텔 추천, 대출 비중은 50~70%

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부동산 관련 세금은 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세가 있다.

경매를 통한다면 취득세와 공과금(법무비용, 명도비용, 이자비용 등)을 생각해야 한다.

1억 미만은 낙찰가의 2~6%선, 1억 이상은 낙찰가의 2~5%선 정도이다.

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공매

여러 가지 공매 종류가 있지만 대표적으로 예금보험공사 공매와 신탁사 공매가 있다. 경매만큼 규모가 크지는 않지만 권리분석이 필요 없다는 장점이 있다. 그러나, 명도책임은 투자자에게 있어 담당자와 현장 확인을 통해 공실과 임차인 승계, 현장 하자 여부를 확인해야 한다.

- 신탁사: 대한토지신탁, 생보부동산신탁, KB부동산신탁, 아시아신탁, 한국자산신탁, 하나자산신탁, 코리아신탁

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경매시장에서 좋은 물건이란, 적게 유찰된 물건 중 감정가격이 시세보다 낮은 물건이다.

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- 건축물대장: 민원 24에서 무료 발급

- 등기사항전부 증명서: 권리분석에 필요함. 열람 700원 발급 1000원

- 건축물대장과 등기사항전부 증명서 내용이 다를 경우: 건축물대장에 맞춰 등기사항전부 증명서를 수정하나, 권리관계가 다를 때에는 등기사항전부 증명서에 맞춰 건축물대장을 수정한다.

- 현장조사서: 선순위 임차인 파악, 유치권 조사, 명도의 난이도를 가늠할 때 도움이 된다.

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등기사항전부 증명서

- 표제부: 부동산 주소, 등기일자, 명칭, 건물에 대한 내역, 면적, 대지권 등 사실관계에 대한 설명

- 갑구/을구: 부동산의 권리관례. 갑구는 소유권, 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항

- 등기사항전부 증명서에 나오지 않는 것: 임차권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등. 등기되지 않는 권리는 "매각 물건 명세서"를 통해 확인 가능하다.

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분양 면적은 전용면적과 공용면적의 합이다. 경매에 나온 부동산은 전용면적을 기준으로 한다.

근저당권에 설정된 금액은 실제 대출액이 아니다. 1금융권은 대출액의 120%, 2금융권은 대출액의 130%

단독 건물은 토지소유권을 갖고, 집합건물은 대지에 대한 권리(대지권)를 갖는다.

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정보 얻기: 한국토지정보시스템, 서울부동산정보광장, 클린업시스템, 서울도시계획포털, 에누리하우스(입찰표 양식)

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- 말소기준권리의 자격을 갖춘 권리: 저당권(근저당권), 담보가등기, 압류(가압류), 강제경매 기입등기, (전세권)

- 말소기준권리 자격이 있는 권리 중 가장 앞선 권리가 말소기준권리가 됨. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 무조건 소멸, 먼저 설정된 권리는 인수

- 전세권 말소기준 조건: 가장 먼저 등기, 부동산 저체에 대해 설정, 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 해야 함.

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위험한 권리(중요)

- 등기된 권리: 가처분 등기, 예고등기

- 등기되지 않은 권리: 유치권, 법정지상권/관습법상 법정지상권, 분묘기지권

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- 소액임차보증금 기준 권리: 저당권(근저당권), 담보가등기, 전세권, 확정일자부 임차권 (말소기준 권리에서 압류, 가압류, 강제경매 기입등기를 제외)

- 잔금납부기일 전까지 담당 법무사 법무비용 내역을 요구할 것. 과다 비용 청구 사례가 있음.

 

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주거는 세상을 살아가는 데에 있어서 빠질 수 없는 사항이기에 알고 있으면 정말 도움이 될만한 내용이었다.

임차인으로서 대항력, 우선변제권, 최우선 변제권 일정을 하나하나 계산하고 부동산을 믿는 것이 아닌 내가 판단해서 결정하고 책임을 지는 사람이 될 수 있다.